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深圳“车位之争”,开发商涉违规操作“埋祸根”

作者: 亚星手机版 来源: www.yaxin222.com   日期:2022-07-14 14:43

本文来自:凤凰网,作者:王婷婷(凤凰网房产风财讯),题图来自:视觉中国,原文标题:《50辆宾利撕开深圳车位纠纷 开发商涉违规操作埋祸根》

6月5日,女子称开50辆宾利堵截被占车位话题冲上热搜。事涉深圳宝能公馆(又名宝能城市公馆)业主因车位占用问题发生纠纷,在地下停车场内发表过激言论。

流传出的现场视频中的女子称,我的车位有买卖合同,这个车位谁敢说是他的?并扬言要开50台宾利堵车位一个月。

据了解,事件的导火索是宝能公馆小区的车位纠纷。流出的小区业主聊天记录显示,开发商售卖公寓时承诺了公寓专用车位(赠送30年的固定车位使用权)部分公寓车位设置在住宅区楼下,并装了地锁。而住宅区业主认为车位是公用的,并且一部分业主声称购买了车位使用权,因此两方业主经常就车位发生纠纷。

小区物业人员曾向媒体称,开发商卖房时与宾利女车主签过合同,其有相关车位的使用权。6月5日,小区所在的福田香蜜湖街道办表示,就此事已多次开会协商,派出所也已经介入调解。宾利女车主丈夫所在单位深振业也进行了审查和处理通报。

后续据凤凰网《风暴眼》了解,小区物业已将公寓专用停车位地锁拆除,并在业主群表示,会积极主动搭建平台,尽快推进(车位协调)工作。

(相关方面的事件回应)

宝能公馆的停车位问题为这次的纠纷埋下定时炸弹,而这背后折射出的是深圳车位能不能买卖,开发商是否违规售卖车位使用权,是否存在虚假宣传等一系列问题。

消失的停车位?

据凤凰网《风暴眼》了解,此前深圳宝能公馆在多个平台宣发了楼盘车位信息,从信息可见,项目住宅曾宣传车位比1:2,公寓则有车位比1:1.5、1:1.8两个版本。搜索小区二手房信息甚至能发现带固定车位的字样。

不过宝能公馆周边二手房中介人士告诉凤凰网《风暴眼》,带固定车位只是噱头,小区的住宅车位250元每月(租金),没有固定车位,根据深圳规定是公用车位,先到先停。

(深圳宝能公馆宣传信息截图)

据了解,深圳宝能公馆规划了-1、-2、-3三层地下停车场。但自2018年底小区业主陆续入住,便持续有业主投诉负一负二停车位凭空消失导致车位紧张。

业主在领导留言板投诉称,小区销售时承诺1:2的车位配,但入住小区两年多,直到2021年宝能地产及吉祥物业(宝能旗下物业)一直不给开放-1和-2停车位,物业曾经在负一负二层车位焊了卷闸门。后经过协商才开放了极少部分。

(宝能公馆业主在领导留言板投诉)

有业主称,停车场长时间封闭不给使用,但开发商卖公寓时却能承诺专用车位。而且车位属于业主公有,开发商出售、赠予车位却从未和业主协商。

对此事,深圳福田区香蜜湖街道办答复称,竹园社区党委已在2021年9月1日约谈了物业管理处有关负责人,管理处已全部开放三层停车位,目前开放1191个车位(其中负一层95个、负二层278个、负三层818个),并向宝能地产申请增加地下车位。

实际上,引发业主车位纠纷的不仅是宝能公馆,据了解深圳宝能城花园(西区)也因涉嫌违建,违规买卖车位被业主投诉。

(宝能花园城西区业主群部分截图)

开发商宝能埋下祸根

和宾利车主事件同样引起关注的是,开发商宝能买卖与赠送车位使用权是否违规?因为在大众印象中,深圳的车位没有产权,属于业主公有,不能售卖。

据凤凰网《风暴眼》了解,这主要源于2014年12月发布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》,其中明确规定,配建车位归全体业主所有且禁止买卖。但正式的《办法》迟迟未出台。

据深圳资深地产人介绍,有些开发商是按2019年的《车位管理和分配办法(示范文本)(征求意见稿)执行的,其中表示车位可以租赁、受赠、购买。

但2014年和2019年的管理办法都是意见稿,没有正式生效文件,因而引发深圳车位归属权和交易的争议。

据了解,此前深圳相关管理办法因与民法典《物权法》有所重叠,计划将《办法》的制定发布进行梳理,所以没有没有出台正式的车位管理办法。

虽然深圳当地办法未明确界定开发商能否承诺专属车位、出售车位使用权,但民法典第二百七十五条【车位、车库的归属规则】要求:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

并且根据2020年3月1日实行的《深圳经济特区物业管理条例》要求,开发商在预售/现售时、合同中,必须把出售、附赠、出租的车位、车库数量公示清楚。而根据业主反应宝能项目并未明确这些信息,开发商在多方面涉嫌违规操作。

律师:业主有权要求恢复原状和归还盈利

关于车位归属问题,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为,如果开发商真的存在将住宅区的公共停车位使用权,赠送给公寓区业主作为专用停车位,那么开发商此举明显侵犯了住宅区业主的共有权利,开发商属于无权处分。

开发商一方面有义务恢复原状,另一方面还应当赔偿在此阶段期间给住宅区业主所造成的损失。物业公司也有义务将车位恢复原状,如果在车位赠送期间还因此而获益了,相关的盈利也应当归还给业主。

(深圳宝能公馆实景)

王玉臣律师指出,一个小区不同的停车位,所有权可能是不同的,具体要看背后的手续。

目前的小区车位一般分为三类:

(1)符合规划的,在销售许可范围内的车位,手续完备的可以直接办理产权证。

(2)规划上没有,通过占用车道、绿化或其它公共部分改建的车位。这种一般没有产权证,但是从相关法律规定而言,产权应当归属于业主共有。

(3)人防车位。这种也比较多,产权归属国家,但是日常属于谁投资谁获益。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中,那么使用权归开发商所有;但是如果分摊到业主的购房款中了,使用权则属于业主所有。

现实生活中存在大量的将公共部分改造为停车位的情况,但是业主往往是不知道或不清楚的,相关的收益也被开发商或物业公司掌控。业主可以通过一定的法律手段,比如信息公开申请、诉讼等方式核实清楚业主权益,另一方面通过法律手段进行确认,并拿回公共收益。王玉臣表示。

本文来自:凤凰网,作者:王婷婷(凤凰网房产风财讯)